Bez mapy drogowej

Proszę mi wybaczyć, że się na tym znam. Ale to nie moja mądrość, to mądrość tych, którym się to udało – od XIX-wiecznych Polaków po Ronalda Reagana. Korzystać też mogę na co dzień z wiedzy i doświadczenia jednego z najlepszych polskich fachowców budownictwa, który na łamach tego portalu, tej gazety internetowej, opublikował tekst o tym, jak zrobić w Polsce wymarzony cud gospodarczy. Dziś to pytanie zamieniło się w pytanie, jak uniknąć kryzysu, ale droga pozostaje ta sama. Bez żadnej „mapy drogowej”. Śladami tych, którzy to już zrobili.

Punkt wyjścia: Polsce trzeba – jeśli mamy osiągnąć standardy zachodniej Europy – 5 do 6 milionów mieszkań. Normalnych, a nie 40-metrowych. Tanich – bo nie na własność, lecz po prostu czynszowych, tak, by młode pokolenie mogło zmieniać miejsce pobytu dla pracy, a nie oczekiwało pracy tam, gdzie ma mieszkanie na własność. Na własność buduje się po świecie wille, samodzielne domki, nie mieszkania, które można zmieniać (przeciętny Amerykanin zmienia miejsce pobytu w ciągu życia sześć razy). To w „realnym socjalizmie” sprzedawano mieszkania na własność, żeby zdjąć z rynku „nawis inflacyjny”, co w gospodarce rynkowej jest ekonomicznym nonsensem; tak samo – mieszkanie jako lokata oszczędności tych, którzy nie wiedzą, jakie mieszkanie i gdzie może naprawdę być lokatą, a zwłaszcza, do kiedy. Jeśli synowi mojego przyjaciela trzeba 410 tys. zł kredytu na zakup 42-metrowego mieszkania, to znak, że bzdura doszła szczytu…

Budynki mieszkaniowe przy długoterminowym kredycie hipotecznym budować może tzw. dziś deweloper, czyli po prostu przedsiębiorca budowlany. Może też inteligentny kapitalista, właściciel kapitału, który go chce umieścić w trwałym źródle dochodów. Takim „kapitalistą” może być też spółdzielnia mieszkaniowa przyszłych mieszkańców, która zaciągnie kredyt na budowę domu. Spółdzielnia przyszłych mieszkańców, podkreślam. Nie dzisiejsze molochy spółdzielni eksploatacyjnych. Trzeba na nowo odkryć takie spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego. Wymyśliła je gospodarka rynkowa, by zrobić partnerami gospodarczymi uboższych współobywateli.

Skąd kredyty, i to jeszcze długoterminowe kredyty hipoteczne? W sytuacji, gdy pieniądz światowy się chwieje? Otóż właśnie w Polsce obmyślono i uruchomiono system dla sytuacji bez pieniądza i kredytów, system Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego. Najpierw był „spiskiem bankrutów” (gromadził zadłużonych ponad wszelką miarę właścicieli ziemskich), ale już po paru latach uznano go „cudem świata”. Mechanizm był rzeczywiście bardzo inteligentny: obciążano wspólnym długiem hipotecznym grunty członkowskich majątków, które mogły przynosić nie podlegające wątpliwości dochody (w rękach dobrych gospodarzy). Oczywiście, grunty „intabulowane”, tj. ujęte wpisami do ksiąg hipotecznych. Opierając się na przyszłych dochodach ze spłacanych kredytów Towarzystwo wypuszczało tzw. „listy zastawne”, które szły na giełdę – takie papiery wartościowe o stałym oprocentowaniu (napisałem o nich swego czasu skrypt dla Fundacji na rzecz odbudowy kredytu hipotecznego) cieszyły się na giełdzie dużym popytem, bo to była wartość stała i pewna, odsetki płacono regularnie i solidnie. Towarzystwo udzielało kredytów swoim członkom – tylko na rozwój, badając solidność i zdolność gospodarowania kredytobiorców. Regularnie losowano takie papiery do ich pełnej spłaty – wedle stałego procentu aktualnej wartości gruntów, a nie kursów pieniądza. Dzięki temu Towarzystwo przetrwało katastrofę hiperinflacji po pierwszej wojnie światowej.

Na podobnych zasadach uruchomiono w Polsce Towarzystwa Kredytowe Miejskie w Warszawie i Łodzi. Zbudowały one swoimi kredytami – tańszymi, co zrozumiałe, niż kredyty banków hipotecznych – do pierwszej wojny światowej pół Warszawy i dwie trzecie Łodzi (w Łodzi budownictwem strasznym, o standardach pół wiejskich, ze studniami i latrynami na podwórkach, ale czynsze z nich pozwalały spłacać kredyt od Towarzystwa). Te Towarzystwa mogły obejmować nie tylko grunty prywatne, ale każdy grunt, który mógł przynosić dochody po zabudowie, a więc i komunalne, i państwowe. Kredyty były tanie, bo Towarzystwa nie były obliczone na zysk jako, jeśli tak można powiedzieć,  towarzystwa kredytu wzajemnego, potrącały sobie środki tylko na koszty własne. Co charakterystyczne, Niemcy, którzy podczas okupacji zagarnęli polskie przedsiębiorstwa, aż do Powstania Warszawskiego płacili regularnie odsetki od listów zastawnych warszawskiego Towarzystwa! Tak samo w Łodzi…

Innymi słowy, w gospodarce rynkowej pracował tani system kredytowy, oparty na przyszłych, ale pewnych dochodach – i działało to nienagannie. Dziś każde większe miasto i grupa mniejszych miast może uruchomić analogiczny system. Byle przedtem „intabulować”, obmierzyć i wpisać do ksiąg hipotecznych grunty, wchodzące w rachubę – czyli te, mogące przynosić dochody po zabudowie…

Po pełny przegląd problemów polskiego mieszkalnictwa proszę sięgnąć do wzmiankowanego artykułu Andrzeja Bratkowskiego. Jest co robić. Ale „cud” można uruchomić w ciągu roku. To budownictwo mieszkaniowe (w Ameryce - własnych domów i willi) dało w latach 80 wieku XX sławny „boom Reagana”, dopiero póżniej obrócony w szaleństwo kredytowe. W systemie Towarzystw Kredytowych szaleć się nie da.